JuridischForum.be

Mijn woning werd verkocht en de hypotheek dient terug betaald te worden. Ik ontving vandaag van de notaris een afrekening, met daarin het bedrag van de volledige vervroegde afbetaling. Op 10 oktober kreeg ik al zo'n document van de notaris, maar met andere bedragen. Omdat ik sinds oktober nog 6 x mijn maandaflossingen betaalde, rekende ik dit even uit.

Op het detailblad van oktober staat vermeld:
- vervroegd terug te betalen kapitaal: 39.398,32 €
- interesten vanaf 01/10/2019 tot 09/10/2019: 4,49 €
- + wederbeleggingsvergoeding

Ik reken uit: 39.398,32 - (6 x 289,97 € maandelijkse aflossing = 1.739,82) = 37.658,50 €
Op 01/05/2020 heb ik dus nog een totale schuld van 37.658,50 € bij de bank.

De terugbetaling van mijn hypotheek zou volgens de gegevens van de notaris echter nog 38.104,62 € bedragen. Dat is een verschil van 446,12 €. Toch niet echt een klein bedrag.
Ik haal even mijn aflossingstabel erbij, en die vermeldt op 01/10/2019:
- saldo na vervaldag: 39.398,32
- te betalen kapitaal: 273,04
- te betalen rente: 16,93
- totaal te betalen: 289,97, zijnde mijn maandaflossing

Op 01/04/2020 schrijft mijn aflossingstabel:
- saldo na vervaldag: 37.757,68
- te betalen kapitaal: 273,73
- te betalen rente: 16,24
- totaal te betalen: 289,97, zijnde mijn maandaflossing

Het saldo na de vervaldag van 01/04/2020 klopt echter niet met mijn saldo sinds oktober 2019 - nog 6 aflossingen. Ik reken opnieuw uit, en opnieuw … maar kom telkens uit op een verschil van 99,18 €. (37.757,68 - 37.658,50)
Dus zoeken waar de fout zit.

Ik start bij het begin van mijn aflossingen, op 01/07/2016. De tabel schrijft van links naar rechts:
nr. — vervaldatum — Saldo na vervaldag — Te betalen kap. — Te betalen rente — Totaal te betalen
…
040 — 01/10/2019 — 39.398,32 — 273,04 — 16,93 — 289,97
041 — 01/11/2019 — 39.125,18 — 273,14 — 16,83 — 289,97
042 — 01/12/2019 — 38.851,91 — 273,27 — 16,70 — 289,97
…
046 — 01/04/2020 — 37.757,68 — 273,73 — 16,24 — 289,97

nr. 040: 39.398,32 - 289,97 = 39.108,35
De tabel vermeldt echter bij nr. 041: 39.125,18. Dat is 16,83 € meer dan het bedrag na mijn maandaflossing zou moeten zijn. Toevallig hetzelfde bedrag als de rente.

Ik reken verschillende rijen na elkaar uit, maar eindig telkens hetzelfde: mijn maandaflossing van 289,97 is het totaal van kapitaal en rente. Ik heb dus elke maand rente terugbetaald, maar deze werd niet mee verrekend in de nieuwe schuld na elke maand.
Van die schuld wordt maandelijks enkel het kapitaal afgetrokken.
M.a.w.: betaal ik al die tijd al dubbele interest? Kan dat? Wat reken ik verkeerd?
De bedragen hierbij geschreven zijn letterlijk overgenomen uit mijn aflossingstabel.

Waar reken ik verkeerd, want ik zie het niet. En de idee dat ik al sinds 01/07/2016 dubbele interest terugbetaal aan de bank, doet mijn nekhaar rechtop staan en mijn mond wagenwijd open vallen.

Waarom laat je dat niet even uitrekenen door uw kredietverstrekker zelf ipv door derden.?

De betaling van de rente vermindert het in kapitaal nog te betalen bedrag niet.
Bijv. Ik leen 1.000 euro, intrestvoet 2 % per jaar, dus 20 euro per jaar. Na één jaar betaal ik 20 euro, mijn schuld is nog altijd 1.000 euro.
In uw geval 040 — 01/10/2019 — 39.398,32 — 273,04 — 16,93 — 289,97
U betaalt 16,93 euro intrest. Die doet de schuld niet verminderen. Je moet dus na die maand nog in kapitaal betalen 39.398,32 - 273,04.

Ik heb het niet nauwkeurig berekend, maar als ik zo zie dat je een dikke 16.50 € per maand aan intrest betaalt, en dat je op een verschil van net geen 100€ zit, vermoed ik dat u een wederbeleggingsintrest van 6 maand intrest aangerekend werd.

vindt u daar ergens iets van terug ?

Het laten uitrekenen door mijn kredietverstrekker gaat niet: ik had een woninghypotheek en een verbouwingshypotheek, en 2 levensverzekeringen (1 per hypotheek). Brand- en familiale verzekering moest verplicht ook bij die bank, te betalen via domiciliëring.
Enkele jaren terug ontdekte ik echter dat ik via domiciliëring de brand- en familiale verzekering betaalde voor een woning die ik nooit gehad heb en voor mensen die ik totaal niet kende.
Wie kijkt zijn betaalde domiciliëringen na? En 2 hypotheken, 2 levensverzekeringen, dus misschien ook 2 brand- en familiale verzekeringen? Deze laatste bleken er dan toch geen 2 te zijn, wel 1 x brand en familiale voor mijn woning en mijn gezin, 1 x voor totaal onbekenden (wonen wel in hetzelfde dorp).
Ik heb die bedragen wel teruggekregen, maar de gemiste interest wilde de bank niet terugbetalen (heb ik nochtans recht op) en een sorry heb ik nooit gekregen! De relatie met de bank daalde nadien tot onder het vriespunt. In 2016 had ik dan een automatische herberekening van mijn hypotheken, die behoorlijk daalden omwille van veel lagere interest.
Het is ook omwille van dat voorval dat ik de bank voor geen haar meer vertrouw! En wat weet ik nu van de berekening van hypotheken, interesten, kapitalen … Je krijgt een mooie lijst met aflossingen, door de computer berekend. Dus wat kan er dan mislopen, zou je denken. Maar achter elke computer zit nog wel een mannetje.
En als een domiciliëringsopdracht al kan met een verkeerd rekeningnummer én ook zonder handtekening van de opdrachtgever, in mijn situatie met vals handtekening, tja, dan lijkt mij de mogelijkheid om meer (stiekem) geld te innen via de hypotheekaflossingen niet iets dat 100% uitgesloten kan worden.

Met de uitleg die Schorpioen schrijft, ben ik helaas nog niet mee: ik betaalde maandelijks interest af, maar toch ook kapitaal?

Ik probeer het nog eens:

040 — 01/10/2019 — 39.398,32 — 273,04 — 16,93 — 289,97
041 — 01/11/2019 — 39.125,18

U bent op 1/10 39.398,32 euro in kapitaal verschuldigd. U betaalt 289,97 euro. Voor één maand bent u een intrest verschuldigd van 16,93 euro. Die betaling vermindert uw schuld in kapitaal niet. Uw schuld in kapitaal wordt dus verminderd met 289,97-16,93 = 273,04 euro.
Op 1/11 bent u nog verschuldigd 39.398,32 (verschuldigd op 1/10) - 273,04 = 39.125,18.