Ontbinden van bod op e-mail.

[EspressoBrownie]

Geachte

Mijn vrouw en ik hebben een bod gedaan op een woning incl de opschortende voorwaarde, mits goedkeuring van financiering van de financiële instelling.
De verkopers deden een tegenbod van 10.000€ dewelke wij in hetzelfde mailverkeer hebben aanvaard maar zonder specifiek de opschortende voorwaarde opnieuw te noteren.
Wij hebben in tussentijd alsnog een negatief advies gekregen van onze financiële instelling en ik heb dan ook de makelaar hier van op de hoogte gebracht.
Verbaasd kreeg ik antwoord dat wij vast hangen aan dat tegenbod omdat de opschortende voorwaarde niet opnieuw vermeld staat. Ik denk, logischerwijs als er een hoger bod volgt, de opschortende voorwaarde geldig blijft.
Bijkomende informatie:
-Wij hebben geen aankoop belofte/compromis ondertekend
- de makelaar heeft nooit om onze gegevens gevraagd en heeft dus geen weet van ons adres, wie onze notaris is, etc etc
- de makelaar heeft ons nooit in kennis gesteld met de officiële documenten, zijnde: bodemattest, elektrische keuring, epc rapport, ...

De eigenaars eisen nu een compromis of een schadevergoeding van 10%.
Ik las dat 10% niet wettelijk is, er is hier ook nooit iets over gezegd door de makelaar tijdens onze communicatie.

En dus zijn wij wat in paniek. Heeft iemand ervaring in deze specifieke materie die ons raad kan geven?
Was er nalatigheid van de makelaar? Hoe zou een rechter kunnen reageren op het feit dat de opschortende voorwaarde wel duidelijk op het eerste bod stond, maar niet specifiek opnieuw op het tweede bod?
Ik las online ook dat de makelaar ons moet voorzien van deze officiële documenten maar het is onduidelijk voor mij als dit al diende gebeurt te zijn. Ik las online een vonnis in een gelijkaardige situatie, zijnde: het bod werd aanvaard maar de koper was niet in kennis gesteld van het bodemattest. Het bod werd nietig verklaard (bleek nadien dat het bodemattest wel nadelig was voor de koper, dat in ons geval vermoedelijk niet zo zal zijn).

Als laatste vind ik 10% schadevergoeding absurd hoog, niet wettelijk en er was hier nooit over gesproken. Stel dat wij niet akkoord gaan, de verkoper wil procederen en de rechter geeft hen gelijk. Hoe wordt de schadevergoeding door de rechter bepaald? Is deze doorgaans lager dan 10%?

Dank voor uw reactie en,
Met vriendelijke groeten.

[Thomas_A]

Ik durf niet te voorspellen hoe omgegaan wordt met het niet opnieuw vermelden van de opschortende voorwaarde. Ik zou ook argumenteren dat het over 1 communicatie met zelfde voorwaarden ging waar enkel nog discussie over de prijs was.

Stel dat ze gelijk krijgen: schadevergoeding van 10% is standaard in compromis en daarom ook vaak het voorschot. In dat geval is het contractueel zo afgesproken. Er is nog geen compromis, dus kan enkel werkelijke schade geclaimd worden.

Ik denk dat ik een paar 100 euro zou uitgeven aan een advocaat die eenmalig een brief schrijft om al die claims af te wijzen. Veel kans dat de makelaar aan de verkopers adviseert om dit niet de verkoop te laten blokkeren. In tussentijd verdient hij namelijk zelf ook niks.

[Sirkii]

k Duim voor u dat de schadevergoeding minimaal is. k Zou een advocaat een brief laten schrijven met daarin een minimaal voorstel

NB. k Krijg wel de wiebekes van kopers die eerst bieden en dan pas hun financiële mogelijkheden bekijken. Bij de panden die ik al verkocht heb weigerde ik systematisch de opschortende voorwaarde van een lening.

[Thomas_A]

De TS had een eerste voorstel gedaan met opschortende voorwaarde. Als de verkoper daarvan net als u de wiebekes krijgt, had hij het toch kunnen afwijzen.

In de plaats daarvan heeft hij een tegenbod gedaan, dat de TS aanvaard heeft. Onduidelijkheid is alleen of de voorwaarde nog geldig was voor dat tegenbod.